会社と取締役との不動産取引（利益相反取引）
会社とその会社の取締役が不動産の取引をする場合には「利益相反取引」に該当する可能性があります。該当するかしないか、該当した場合にはどのような対処や準備が必要かについてを解説します。（文責：竹下）
目次
- 利益相反取引とは？
- 利益相反取引に該当する例
- 利益相反取引に該当した場合の「会社の承認」
- まとめ
利益相反取引とは？
株式会社と取締役の利益相反取引については会社法にて規制条文があります。
（競業及び利益相反取引の制限）
第３５６条 取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。
１ 取締役が自己又は第三者のために株式会社の事業の部類に属する取引をしようとするとき。
２ 取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。
３ 株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。
取締役は会社に対して忠実に職務を遂行する義務があります（会社法３５５条）。
取締役が会社と利益相反に該当する取引を行うと取締役の地位を利用して、会社の利益を犠牲にして自ら又は第三者の利益を図ろうとする恐れがあります。
この利益相反取引そのものが禁止されているわけではないですが、このような取引の公正を図り会社の利益が侵害される危険を防止するために、取引を行う際に会社の承認を要することとなっています。
そして利益相反取引の代表的な例の１つが不動産取引となります。
取締役が不当に安い価格で会社の不動産を購入したり、逆に不当に高い価格で会社へ売却する恐れがあります。会社の利益を犠牲に取締役が好き勝手にできてしまうことになるので制限を設けているということです。
ちなみに、利益相反行為に関しては不動産の売買だけでなく、金銭消費貸借契約（金銭の貸し借り）や保証取引や担保権設定行為なども該当します。
利益相反取引の例
それではどのような場合に利益相反取引に該当するのでしょうか。
基本的には会社が不利益を受ける恐れがあるかどうかで判断されます。
実際に適正な価格で取引されているかは関係なく、形式的に会社が不利益を受ける恐れのある取引かどうかで判断されます。
それではいくつか例を紹介します。
まず、不動産の売買において取締役と会社との間における取引はどちらが売主・買主となるかに関わらず利益相反取引に該当します。
・自社の取締役が取引の相手方の場合
甲会社 売買
取締役A ⇔ A
この場合は必ず利益相反取引に該当します。
ただし、無償譲渡（贈与）の場合は話が異なります。取締役から会社への贈与（負担付き贈与でない）の場合は利益相反とはなりません。逆に、会社から取締役への贈与については利益相反取引に該当します。
その他、賃貸借や抵当権の設定（会社の不動産に取締役の債務を担保するために設定する場合）なども利益相反行為に該当します。
また、会社同士の取引についても利益相反取引に該当する場合があります。
・両会社の代表取締役が同一の場合
甲会社 売買 乙会社
代表取締役A ⇔ 代表取締役A
この場合、甲会社から見ると代表取締役Aは第三者である乙会社のために甲会社と取引をする取締役。乙会社から見ると第三者である甲会社のために乙会社と取引をする取締役とみることができ、甲会社・乙会社ともに利益相反取引に該当します。
・自社の取締役が相手方を代表する場合
甲会社 売買 乙会社
代表取締役A ⇔ 代表取締役B
取締役B 取締役C
甲会社から見ると、自社の取締役Bが第三者である乙会社のために甲会社と取引をする取締役となり、利益相反取引に該当します。
反対に乙会社からみると、自社の取締役の中には甲会社のために乙会社と取引を代表する者はいないため利益相反取引には該当しません。（甲会社の承認は必要、乙会社の承認は不要）
上記のケースで乙会社の取引が利益相反に該当しないのは、相手方の取引の代表者があくまで代表取締役Aであるためです。会社間での取引については取引を代表する者が誰か、という点が重要になります。
その他にも沢山のケースがあります。代表取締役が複数いる場合、売買以外の取引など判断はケースごとに分かれるためその都度判断をする必要があります。
利益相反取引に該当した場合「会社の承認」
それでは、利益相反取引に該当する場合にどのような手続きが必要になるのでしょうか。
会社法では利益相反取引について株主総会（取締役会）において重要な事実を開示し、その承認を受けなければならないとしています。（会社法３５６条、３６５条）
利益相反取引を行うにあたって取締役会がある会社においては取締役会にて、取締役会がない会社においては株主総会にてその承認を受ける必要があります。
この承認がない利益相反取引については無効となります。
そしてこの取引において不動産の登記申請を行う際には通常の書類に加え、利益相反取引について承認を得た株主総会議事録（取締役会議事録）を一緒に添付をしなければ、この登記申請は却下されてしまいます。（不動産登記法２５条９号）（添付書類としてはその議事録に押印をした者の印鑑証明書なども必要になります。）
そのため、会社間の取引、会社と取締役間での取引の際には利益相反取引に該当するかを判断し、株主総会（取締役会）を行い、その議事録を作成する必要があるということです。
まとめ
簡単にですが、取締役と会社間、同一の取締役がいる場合の会社間での不動産取引における利益相反について解説をしました。
会社とその社長との間での不動産の売買や賃貸などを行うケースは少なくないと思います。
利益相反取引に該当するのにこれらの手続き・書類作成を行わずに登記申請を行ってもその登記申請が通らず却下されてしまい、登記が行えないことになってしまいます。
もし、このようなケースで登記申請を行う場合は１度確認をしてみて下さい。
もちろん弊社にて相談も承っておりますのでお気軽にお声がけください。
